Reducción de renta… Sí, si la situación cambia
Reducciones de la Renta en base a la crisis son posibles.
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha reducido la renta a una sociedad hotelera que así lo había solicitado, y justifica esta disminución de la renta por los devastadores efectos de la crisis económica en el sector de la hostelería en España durante los últimos años.
La doctrina aplicada por el Tribunal Supremo en este caso creemos que podría generar una situación de gran inseguridad jurídica en el sector de los arrendamientos, y por este motivo deseamos analizarla para exponer las consecuencias que de la misma se deducen para un sector tan golpeado por la crisis como el inmobiliario.
Consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo.
El caso estudiado en la Sentencia por el Tribunal Supremo es el siguiente.
Una sociedad mercantil alquiló en el año 1999 un hotel a una cadena hotelera en la Comunidad Valenciana. El momento en el que se suscribe el contrato de arrendamiento y se pone en marcha el proyecto hotelero es un periodo de inusitado crecimiento económico y de expansión de la demanda hotelera, acompañado además de una relevante promoción urbanística de la zona en la que se encuentra ubicada el hotel. La demanda se presenta en el año 2009, cuando la irrupción de la crisis económica y su especial impacto en el sector de la hostelería golpean con especial crudeza los negocios del sector hotelero en la zona en la que se encuentra ubicado el hotel. Motivando una caída del 42,3% en el rendimiento por habitación, así como la renegociación de la renta de muchos contratos en vigor. Estas circunstancias extraordinarias e imprevistas en el momento de suscribirse el contrato, motivan la interposición de la demanda que da origen al procedimiento enjuiciado por el Tribunal, en la que se solicita la reducción de la renta del hotel entre un 29 y un 32%.
El Tribunal Supremo, analiza en su Sentencia las circunstancias que concurren en el momento de firmarse el contrato de arrendamiento (año 1999) y las existentes en el año de interponerse la Demanda (año 2009), y contrastando unas y otras declara probado que la imprevisibilidad y crudeza de la crisis económica con los efectos devastadores para el sector hotelero justifican una reducción de la renta del hotel en un 29%, reducción que se aplicará solamente durante el periodo comprendido desde la presentación de la demanda (año 2009) hasta el final del ejercicio 2015.
La cuestión que queremos plantear a continuación es doble: ¿qué doctrina o criterios legales aplica el Tribunal Supremo en esta Sentencia de 30 de Abril de 2014? ¿Qué requisitos deberían darse para poder aplicar esta doctrina a otros contratos que podrían encontrarse en situaciones similares?
Doctrina aplicada por el Tribunal para reducir la renta del hotel.
La doctrina aplicada en la sentencia es la derivada de la aplicación del principio “rebus sic stantibus”.
Uno de los principios esenciales de nuestro derecho contractual es el de la obligatoriedad de los contratos: “pacta sunt servanda”, los pactos deben cumplirse. Es decir, aquellos pactos a los que las personas que suscriben un contrato se comprometen, deberán cumplirlos mientras el contrato esté vigente.
Siendo esto así, sucede en ocasiones en los contratos que tienen una duración larga en el tiempo, que determinadas circunstancias, que no pudieron ser previstas por las partes que suscribieron el contrato. Y que se dan en un momento posterior, pueden hacer que se rompa el equilibrio existente entre las obligaciones asumidas por cada una de las partes. –En el momento de suscribir el contrato-, y entonces el contrato podría hacerse mucho más gravoso para una que para otra. Y, para estos casos, se contempla el principio “rebus sic stantibus”, que quiere decir “permaneciendo las cosas como estaban antes”.
Por tanto, la cláusula “rebus sic stantibus” viene a devolver al contrato el equilibrio existente, en el momento de suscribirse, entre las prestaciones o las obligaciones asumidas por una y otra parte.
Volviendo al caso del contrato de arrendamiento del hotel (estudiado en la Sentencia citada del Tribunal Supremo), ciertamente la renta pactada en el contrato fue calculada teniendo en cuenta el rendimiento que era previsible obtener del negocio hotelero. (Atendiendo a diversos criterios del sector: precio de las estancias, ubicación, etc). Si como consecuencia de las circunstancias extraordinarias sobrevenidas por la crisis, esas condiciones que determinaron la firma del contrato y de sus condiciones, han cambiado sustancialmente, éstas han generado un desequilibrio entre las partes, y para remediarlo, el Tribunal Supremo estima que el único medio es el de la modificación de la renta (como pacto esencial del contrato). Reduciéndola para equilibrar –de esta forma- la posición de ambas partes.
Lo expuesto no quiere decir, por supuesto, que cualquier cambio de circunstancias pueda justificar una modificación de las condiciones del contrato. Esto generaría una gran inseguridad jurídica.
Condiciones para modificar las condiciones fijadas en un contrato.
Las condiciones para la aplicación del principio “rebus sic stantibus” no vienen expresamente recogidas por la Ley española, sino que han sido elaboradas por la doctrina y la jurisprudencia de nuestros tribunales, que a lo largo de los años han ido modelando este principio para adaptarlo a los cambios operados en nuestra sociedad.
El Tribunal Supremo siempre ha aplicado con gran cautela, y con carácter excepcional este principio, entendiendo que lo contrario iría en contra de la seguridad jurídica.
Por tanto, los contratos han de ser cumplidos por las partes, y solo excepcionalmente podrían darse circunstancias que justificasen una modificación de sus pactos o condiciones.
Podríamos decir: “pacta sunt servanda rebus sic stantibus”, es decir, “los pactos deben cumplirse mientras las cosas sigan así”.
Requisitos a cumplir para la modificación.-
Los requisitos que deben concurrir para aplicar a un contrato la cláusula “rebus sic stantibus”, son los siguientes:
- Que exista una alteración extraordinaria entre las circunstancias existentes en el momento de celebrarse el contrato, y un momento posterior en el que el contrato sigue vigente.
- Que como consecuencia de esa alteración extraordinaria se produzca una desproporción excesiva o exorbitada entre las prestaciones convenidas por las partes en el momento de celebrarse el contrato.
- Que para equilibrar esa situación sobrevenida no exista otro medio que la modificación de alguna de las condiciones del contrato.
- Que esas circunstancias sobrevenidas fueran imprevisibles para las personas que suscribieron el contrato en el momento inicial del contrato.
- Que por parte de la persona que se solicita la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” exista buena fe.
- Que no exista culpa en la creación de la situación de desequilibrio, por parte de quién pretende la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” .
Cuándo podríamos aplicar el principio “rebus sic stantibus” a un contrato?.
Teniendo en cuenta estos requisitos, y puesto que cada contrato tiene sus propias particularidades y circunstancias. Cuando una de las partes considera que se dan todos estos requisitos, y en base a ellos pretende exigir la modificación de alguna condición del contrato. Podrá solicitarlo así a la otra parte contratante, y, si no lo consiguiera deberá acudir a los tribunales para que estos declaren que se dan las condiciones necesarias para que el contrato se modifique.
Consecuencias para los contratos por la sentencia del Tribunal.
Las consecuencias de la Sentencia de 15 de octubre de 2014 no dejan de causar inquietud entre muchos profesionales del derecho.
De acuerdo con esta resolución de nuestro más alto tribunal, personas que suscribieron contratos de arrendamiento en la época de bonanza económica, de boom inmobiliario, en el que el precio de los inmuebles se disparó, podrían exigir ahora una reducción de la renta que vienen satisfaciendo en la actualidad. Aludiendo a que en la situación de crisis económica brutal que padecen en sus negocios (con continuos cierres, renegociación de rentas, descenso del rendimiento de la mayor parte de los sectores comerciales e industriales). La renta que satisfacen les sitúa en una clara posición de desequilibrio respecto del arrendador, ya que no es proporcional dicha renta con el rendimiento obtenido por el negocio, siendo esta desproporción desorbitada.
Esto podría originar una auténtica avalancha de demandas fundadas en la doctrina aplicada por el Tribunal Supremo “rebus sic stantibus”. Por parte de tantos particulares y empresarios afectados por la crisis económica y que padecen la carga de unas rentas exorbitadas en el momento actual, que en muchos casos motiva el cierre de negocios hasta hace pocos años viables y en muchos casos florecientes.
Los cambios el la renta, ¿tendrán carácter definitivo o sólo temporal?
Es esta otra de las cuestiones que genera inquietud.
Cuando el Tribunal Supremo resuelve el caso del hotel en la Sentencia de 15 de octubre, reconoce una reducción de la renta del hotel en un 29%, pero en un espacio de tiempo que va desde la fecha de interposición de la demanda (año 2009), hasta el mes de Diciembre de 2015.
Teniendo en cuenta que la Sentencia se dicta en el mes de octubre de 2014, ¿qué sucederá dieciocho meses después de dictarse la Sentencia? ¿qué deberán hacer las partes? ¿podrán los arrendatarios del hotel solicitar una prórroga de la reducción de la renta si la situación económica no ha mejorado?¿ qué deberán hacer llegado el mes de Diciembre de 2015? Pues, lo cierto es que el Tribunal Supremo parece dejar la puerta abierta a cualquier solución tanto a una como a otra parte:
- La arrendataria podría solicitar la prórroga de la situación creada por la Sentencia, o podría pedir, llegado el momento, una nueva modificación.
- La arrendadora podría solicitar que la renta volviese a ser la que correspondería en virtud del contrato inicialmente suscrito, pero ¿no podría también un incremento si la situación hubiere mejora desorbitadamente para el sector? …
Conclusión.-
Realmente, lo que parece es que la sentencia aboca a las partes a una situación de inseguridad jurídica que probablemente va a judicializarse de nuevo en los próximos años. Con la inseguridad contractual que genera esta situación a las partes, y el deterioro de las relaciones entre las partes que ello supone, además del gasto económico que supone para ambas.
La puerta parece abierta por nuestro más alto tribunal, para que aquéllos que padecen en sus negocios rentas que –en plena crisis económica- parecen desorbitadas para el sector, puedan solicitar reducciones de las mismas más acordes con el momento, tan diverso del existente en el momento de suscribirse muchos de esos contratos de arrendamiento.
En todo caso, siempre queda a las partes la posibilidad de pactar, de mutuo acuerdo, una reducción temporal de la renta, que permita la continuidad de negocios golpeados por la crisis económica, continuidad que interesa tanto a arrendadores como a arrendatarios. Así lo han hecho estos últimos años y lo siguen haciendo todavía hoy, tantos arrendadores y arrendatarios de nuestro país, contribuyendo con ello a una salida más airosa de la situación de crisis económica de tantos trabajadores y pequeños y medianos empresarios.