Cláusulas suelo en autónomos y pymes.

Son múltiples las consultas que recibimos en Vallaure Abogados en las que se nos pregunta si existe posibilidad de anular la cláusula suelo en las hipotecas concedidas a Autónomos y Pymes. No es la primera vez que se nos dice que no parece lógico que no exista protección para este segmento importante de la población. Pero, ¿es cierto?

¿Es posible que a autónomos y pymes no se les anule la cláusula suelo?.

Dos respuestas son las que podemos ofrecer:

1. No es cierto que no se pueda anular la cláusula suelo, pero, tras ello debemos advertir que, efectivamente, no tiene el mismo tratamiento, ni es el mismo caso.
   Una reciente sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, concretamente la numero 367/2016 de 3 de junio, analiza el supuesto y nos ofrece solución. Para ello debemos recordar que el Tribunal Supremo ha anulado todas la cláusulas suelo del BBVA y del Banco Popular impuestas en hipotecas a consumidores por no superar lo que se denomina “doble control de transparencia”.
   Es sin duda difícil de entender en que consiste ese control. Nos ayuda o nos da una buena pista la sentencia que afectó al Banco Popular de 23 de diciembre de 2015, en la que se le explica al Banco que ese segundo control de transparencia no tiene nada que ver con la comprensión gramatical de la cláusula. En fin, si se entiende o no la cláusula suelo, que lo que se pide es algo más, mucho más realmente, es lo que se denomina la “comprensibilidad real”.<
   No nos podemos detener en este artículo en qué consiste esa “comprensibilidad real”, baste el ejemplo que solemos poner en el despacho…,

   es tan exigente, que el Tribunal Supremo anuló TODAS las hipotecas de esos bancos, sin saber qué les habían explicado a cada uno de sus clientes, y ello simplemente porque en ningún caso se superaba el control.

2. Esa extraordinaria exigencia no se extiende a las hipotecas concertadas con autónomos o pymes. Dice el Tribunal Supremo que, por el motivo que sea, ni el legislador comunitario, ni el español, han considerado conveniente requerirla a los Bancos en sus relaciones con los autónomos y pymes. Así que por tanto, no puede exigirla el Tribunal Supremo.

¿Existe algún motivo para que eso sea así?.

Sin duda no. De hecho, el absurdo de la situación es que si un autónomo se compra su casa, esa hipoteca sí estaría protegida, ya que actuaría como consumidor. Pero si se compra una oficina, no existiría protección.

Sin embargo, la persona es la misma, su conocimiento de la práctica bancaria es el mismo, la información que recibe es la misma, pero, no tiene la misma protección. No es justo, pero sí es legal, y la razón la aporta el Supremo con claridad,

si el legislador español y comunitario no han querido protegerle dictando la correspondiente Ley, el Tribunal no puede suplirlo.

Entonces…

¿No es posible anular la cláusula?.

Sí, ya dijimos que sí. El problema, es que es más difícil. Hemos dicho que para los consumidores había que hacer dos controles, y que las hipotecas no pasaban el segundo, pero, ¿qué pasa con el primero?.

Este primer control es el que se denomina “de incorporación o inclusión”, y éste, lo tienen que superar TODAS las hipotecas, sean para consumidores, autónomos o pymes.

¿En qué consiste el control de incorporación o inclusión?.

Pues bien, se trata de comprobar si la incorporación al contrato de la cláusula suelo se hizo con posibilidad real de que el cliente supiese su alcance. Como no hay nada mejor que poner ejemplos, se trata de asegurarse de…

Si la cláusula se entiende perfectamente. No es solo el texto por supuesto, sino si está destacada, si se deduce claramente que se aplica en todo caso.

Si antes de la firma de la escritura se le explicó al cliente y éste fue a la Notaria sabiendo que firmaría una hipoteca con cláusula suelo. Tiene que existir lo que se denomina documentación precontractual.

Propuestas, solicitud de préstamo,… y en ellas debe constar la cláusula suelo.

Por ejemplo, en el caso de viviendas, tienen que haberse entregado folletos explicativos de los diversos productos, tiene que existir una propuesta vinculante, debe el notario explicarlo antes de la firma…

Lo que hacemos, por lo tanto, es analizar el texto de la cláusula suelo -no solo gramaticalmente como hemos dicho-. Y hacer lo mismo con toda la documentación precontractual que el Banco nos debió entregar. Si de todo ello deducimos que el cliente, el autónomo, fue a firmar la hipoteca sabiendo lo que iba a firmar, que la hipoteca tenía esa cláusula suelo y se entiende perfectamente pues, entonces, nada se puede hacer.

Pero si vemos que, en cierto modo, se le quiso “colar” al cliente, si no se le avisó de que la hipoteca iba a incluir esa cláusula o no se sabía su alcance, entonces, hay posibilidades.

Ese análisis, como es evidente, debe hacerlo un Abogado, y en Vallaure Abogados nos ofrecemos para estudiar su caso e indicarle las posibilidades que tiene y, por supuesto, gratuitamente.